16/12/14

Lavagem da caixa d´água.

Boa tarde a todos.

  Limpeza da caixa D´Água.

  Não foi possível executar a limpeza da caixa d´água semana passada pois o método usado pela empresa que iria fazer a limpeza não é o adequado para a nossa caixa, eles precisam que tanto a caixa quanto o reservatório estejam cheios para a limpeza e vão limpando conforme vão esvaziando o que gera um desperdício de mais de 200.000 litros de água, então foi escolhida outra empresa que fará o serviço no dia 26 de dezembro.



Substituição dos motores do portão.

  Os motores já foram adquiridos e serão instalados até a próxima semana são motores industriais que suprirão nossa demanda eles são de uma tecnologia nova totalmente diferente deste que temos hoje.



Infiltrações nos telhados.

 Estamos com algumas infiltrações nos telhados pedimos aos moradores que estão com algum tipo de infiltração vinda do telhado que entre em contado com a administração o mais rápido possível para quanto antes solucionarmos o problema, estamos com algumas dificuldades em fazer os reparos pois está chovendo muito mas estamos aproveitando os períodos de estiagem para fazer os reparos. 
Além da péssima qualidade dos telhados temos também o problema das instalações das antenas de TV que mesmo com supervisão causam danos aos telhados e calhas e esperamos minimizar esse problema com a instalação de antenas coletivas das operadoras mas até o momento somente a OI se propôs a isso. 

Instalação das antenas coletivas da  OI.

  A empresa OI já está fazendo as instalações das antenas coletivas nos blocos e em breve teremos um evento no qual a empresa disponibilizará pacotes promocionais para o condomínio com TV Internet e telefone.

Instalação de grades de proteção das luminárias.

 Estamos instalando grades protetoras nas luminárias de emergência para evitar os furtos das mesmas, ao custo de R$ 10,00 cada uma, infelizmente dinheiro que poderia ser utilizado para melhorias temos que empregar em situações como essa.



Pintura das vagas.

 Como disse anteriormente as tintas já foram compradas e estamos esperando o funcionário da A Casa do Sindico terminar a pintura das vagas em outro condomínio para poder começar o nosso condomínio, mas as chuvas atrasaram muito o serviço, estamos aguardando pois se formos pagar será um custo de R$ 4.000,00 de mão de obra.

Pintamos algumas vagas para testar a tinta e ficou com uma ótima qualidade.

04/12/14

Resoluções da nossa assembléia.

Boa Tarde.

  Como o previsto tivemos nossa assembleia no dia 02, foi uma ótima assembleia conseguimos debater todos os assuntos em pauta.

  Prestação de contas.



  A prestação de contas foi referente ao período de Janeiro a Outubro de 2014, expliquei que o nosso orçamento aprovado no inicio deste ano foi executado conforme o previsto e também foi suficiente para manter as contas do condomínio em dia.

  Conseguimos a captação em torno de R$ 47.000,00 em atrasados fruto das ações judiciais e também da ação da empresa Pro Síndico que a partir de sua entrada não houve mais inadimplência restando assim somente os valores atrasados. 

  A inadimplência em Janeiro estava em torno de R$ 258.988,09 e em Outubro está em torno de R$ 211.297,00 conseguimos baixa-la em torno de R$ 47.000,00 e esse dinheiro foi usado em manutenções no condomínio e ainda temos R$ 18.000,00 no fundo de reserva e R$ 5.000,00 em conta corrente.

  As manutenções é algo que se destacou esse ano pois nossa previsão de gastos com manutenções era de cerca de R$ 1.000,00 mensais (conforme orçamento) mais gastamos cerca de R$ 6.600,00 mensais, isso graças os materiais de péssima qualidade que a MRV utilizou em nosso condomínio, as manutenções englobam tudo que diz respeito ao funcionamento do condomínio tais como: 

  • Troca de tampas de esgoto.
  • Câmeras que queimam.
  • Central de interfone queimadas.
  • Luminárias de emergência queimadas e furtadas.
  • Pinturas de grades.
  • Consertos de corrimão, vazamentos, máquinas de jardinagem, torneiras, lâmpadas, sensores, luminárias, disjuntores, vidros, portões, caixas de energia, maçanetas.
  • Compra de adubos, fertilizantes, venenos.   
  • Serviços de alvenaria, reparo de meio fio, tapar buracos, reparar fiações.
  • Conserto dos telhados, caixa d´água, encanamentos.
  São coisas que demandam uma grande reserva de recursos aproximadamente R$ 66.000,00 até o momento, mas conseguimos manter o condomínio em pleno funcionamento sem com isso onerar com taxas extras.

 Tirei também as dúvidas dos presentes, foi feita a votação e foi aprovado por unanimidade as contas.

  

Listar prioridades de manutenção e melhorias a serem executadas.




  Expliquei com detalhes sobre as manutenções necessárias para que os presentes pudessem analisar e serem colocadas em ordem de prioridade conforme o entendimento da maioria.

  Serão executadas conforme a entrada de recursos advindos de acordos e das ações judiciais, pois não há recurso para a execução de todas as obras neste momento.  
  
  As prioridades ficaram da seguinte forma:
   
  1. Limpeza da caixa d´água: R$ 1.500,00 será feita na próxima quarta feira por uma empresa especializada em limpezas de caixa deste porte (http://www.europashoppinghouse.com.br/filtros-europa/servicos.php#ancora) , a caixa d´água e o reservatório serão esvaziados para serem limpos por dentro e também ser feita  vistoria interna para sabermos qual é a condição da pintura pois a pintura interna tem uma vida útil de 5 anos, então o condomínio será abastecido com água direto da rua. 
  2. Portão: A troca dos motores dos portões custará em torno de R$ 4.000,00 serão adquiridos portões mais modernos e eficientes, e os porteiros serão treinados para um melhor uso dos mesmos evitando assim um desgaste prematuro e maior durabilidade.
  3.  Grade da piscina: custo aproximadamente de R$ 3.500,00, como essa obra não será executada no momento serão feitos reparos nos locais que mais necessitam e que causem risco as pessoas que circulam no local, até a captação de recursos para a reforma definitiva.
  4. Iluminação: com um custo aproximado de R$ 7.000,00 será feita assim que obtermos recursos.
  5. Reforma da piscina: expliquei aos presentes que a piscina não tem mais condições de uso pois o vinil está completamente solto e por isso a água está em contato direto com concreto o que gera limo e fungos nocivos a saúde, foi posto em votação a interdição da piscina e foi aprovado, a piscina está interditada até a captação de recursos para o conserto.       
  Como disse anteriormente a demanda por manutenções tem sido muito grande e consumido nossos recursos, por isso as unicas duas formas de executarmos essas manutenções que estão na lista são: a espera pela entrada de recursos oriundos das ações de cobrança ou a cobrança de taxas extras. 

30/11/14

As Manutenções.

Bom dia.

   Como foi dito na postagem anterior seguem algumas explanações sobre o que será debatido na assembleia.

  Estamos com uma demanda muito grande de manutenções, pois conforme o condomínio vai envelhecendo vão aparecendo problemas que antes não existiam e isso requer um recurso extra, além disso a estrutura que a MRV nos deixou em alguns pontos é muito deficitária.

 Segue alguma explicações sobre as nossas demandas.  

GRADE DA PISCINA.

 Reforma da grade da piscina, a grade da piscina tem 3 anos que foi instalada e devido ao tempo e a ação do cloro que corroí o ferro necessita de uma reforma mais ampla com um custo entre R$ 3.500,00 e R$ 4.000,00 dependendo do tipo de reparo que vamos fazer, vejam a foto.


Vários pontos de ferrugem como este acima necessitam de ser trocados.

  PISCINA.

   A nossa piscina é revestida de vinil que é o material mais barato para se revestir uma piscina por isso sua durabilidade é curta em relação aos outros revestimentos em média de 3 anos, e o nosso já não tem como mais receber manutenção pois já está muito desgastado.



As opções de revestimento são:
  1.  Vinil: podemos novamente revesti-la com vinil que é mais barato em torno de R$ 3.000,00 mas é algo que tem vida útil curta e dá mais manutenção.
  2. Fibra de vidro: é uma revestimento aplicado diretamente nas paredes da piscina e tem um custo de aproximadamente R$ 6.500,00 e durabilidade de 10 anos e tem pouca manutenção, foi o que foi feito no Condominio Belle Acqua e ficou muito bom.
  3. Revestimento com pastilhas ou cerâmica: é o melhor revestimento para piscina mas também é o mais caro e também exige um estrutura que aguente o peso do revestimento, e nossa piscina não tem essa estrutura. 
Piscina do Belle Acqua.

MOTORES DO PORTÃO.

 Foram avaliadas várias possibilidades de modificação do sistema de entrada do condomínio tais como:
  • Instalação de portões de correr o que necessitaria de um grande gasto com serralheria (em torno de R$ 5.000,00) e a troca dos dois motores ( R$ 1.500,00).
  • Troca dos motores atuais por motores mais modernos e eficientes aproximadamente R$ 4.000,00.
A Rossi que é a fabricante dos motores que temos não fabrica motores melhores que estes que temos, os motores que a MRV instalou são motores residências e não industriais, os motores residências tem uma carga de trabalho de 30 a 50 ciclos por hora isso quer dizer que eles tem a capacidade de abrir e fechar os portões de 30 a 50 vezes por hora isso não dá nem 1 vez por minuto o que é muito pouco para o nosso condomínio quando a quantidade de moradores era menor isso não era problema mas hoje com a demanda de moradores que temos isso não é mais suficiente, e como os motores trabalham sempre além da sua capacidade vivem dando defeito e para piorar a Rossi é lenta para fazer a manutenção que dura em media 25 dias.

 No mercado há motores mais eficientes que abrem em poucos segundos, são hidráulicos tem sistema anti esmagamento e anti colisão.          





ILUMINAÇÃO.

 A iluminação instalada pela MRV é precária e insuficiente e requer troca urgente, já foram feitas as melhoras e manutenções possíveis, instalamos sensores de luminosidade que ligam e desligam as luzes externas dos blocos automaticamente, trocamos todos os bocais das luminárias (tartarugas) que eram de plastico por bocais de porcelana.
  Mas temos uma quantidade insuficiente de pontos de iluminação nos outros condomínios da MRV ele instalaram o dobro de pontos de iluminação e também usaram luminárias melhores, as luminária usadas aqui são as mais baratas do mercado, elas infiltram água e queimam constantemente as lâmpadas e necessitam ser trocadas por outras melhores, isso tem um custo aproximadamente de R$ 7.000,00.

Nossas Luminárias atuais.
    Opções de luminárias para substituição.
Arandela modelo colonial grande.

Arandela modelo colonial pequena.

Tartarugas maiores e melhores.

Refletores de LED.

Tartarugas maiores e melhores.

 
 Essas são algumas explanações sobre nossas necessidades, enviem suas sugestões, duvidas e criticas, que responderemos.